요즘 전세계약은 “집 마음에 든다 → 계약한다”로 끝나지 않습니다.
계약하고 잔금까지 치렀는데 전세보증보험이 거절되면, 세입자 입장에서는 갑자기 안전장치가 사라지고(대출·보증·이사 계획까지) 분쟁으로 이어질 가능성이 커집니다.
그렇다면 답은 하나입니다.
보증보험이 거절될 상황까지 가정해서, 계약서 특약으로 ‘출구’를 미리 만들어 두는 것.
실제로 보증기관은 주택가격 × 담보인정비율(90%) 같은 기준으로 보증 가능 여부를 판단합니다.
(HUG 계산식 보시려면 아래 이미지 클릭)
또한 비아파트에서 흔히 말하는 ‘126% 룰(공시가격 140% × 전세가율 90%)’ 구조가 기사로도 많이 설명되어 왔습니다.
그리고 최근에는 “보증보험 미승인 시 계약 무효” 같은 특약이 있어도 현실에서 다툼이 생기는 사례가 보도되기도 했습니다.
그래서 특약은 “한 줄”이 아니라 조건·기한·절차·책임을 구분해서 써야 합니다.
1) 특약을 쓰기 전에 꼭 정할 3가지
특약 문구를 아무리 멋지게 써도, 아래 3가지가 빠지면 분쟁이 생기기 쉽습니다.
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“언제까지” 보증 신청/승인을 받아야 하는지 (기한)
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“거절 사유가 무엇일 때” 계약을 해제/무효로 볼지 (사유 구분)
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해제 시 “돈을 언제, 어떻게” 돌려줄지 (반환 절차)
이 구조가 잡혀 있어야, 나중에 “서로 다르게 이해했다”는 말을 줄일 수 있습니다.
2) 핵심 특약 샘플 8가지
아래 문구들은 서로 충돌하지 않게 조합하여 사용 할 수 있습니다.
(A) “보증보험 승인”을 계약의 조건으로 거는 조항
본 계약은 임차인의 전세보증금 반환보증(전세보증보험) 가입(승인)을 조건으로 한다. 임차인이 전입신고 및 확정일자를 갖춘 후 ○일 이내 보증승인을 받지 못할 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
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포인트: “가입 시도”가 아니라 **승인(결과)**까지 포함해야 실효성이 있습니다.
(B) 거절 시 “계약 해제 + 전액 반환” (가장 강한 안전장치)
전세보증보험이 거절(불승인)될 경우 임차인의 해제 통지로 본 계약은 해제되며, 임대인은 해제 통지일로부터 ○영업일 이내 임차인이 지급한 계약금·중도금·잔금 등 일체 금원을 전액 반환한다.
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반환 시점을 “즉시”로만 쓰면 다툼이 생길 수 있어 영업일/기한이 좋습니다.
(C) “거절 사유”를 구분하는 조항 (분쟁 예방에 매우 중요)
보증 거절 사유가 (1) 목적물 자체 사유(주택가격 산정, 선순위채권, 권리침해 등) 또는 (2) 임대인 관련 사유(체납, 서류 미제출/비협조 등)인 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 단, 임차인 개인 사유(신용·소득 등)로 거절된 경우에는 적용하지 않는다.
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실제 분쟁에서 가장 많이 부딪히는 게 “누구 책임인가”입니다. 이런 구분을 넣어야 깔끔해집니다.
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보증 기준 자체(주택가격×90% 등)는 HUG 에서 확인할 수 있습니다.
(D) 임대인의 “보증 가입 협조 의무”를 명문화
임대인은 보증보험 가입에 필요한 서류 제출 및 절차에 성실히 협조한다. 임대인의 비협조 또는 귀책으로 보증이 거절되거나 지연될 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 기수령 금원을 전액 반환한다.
(E) “서면 통지” 의무(거절 사유 증빙 확보용)
보증기관의 승인/거절 결과 및 사유는 문자·이메일 등 증빙 가능한 방식으로 상호 공유하며, 임대인은 임차인이 요청할 경우 보증 거절 사유 확인에 필요한 자료 제공에 협조한다.
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나중에 협상/분쟁조정/소송에서 거절 사유 문서가 핵심이 됩니다.
(F) 선순위 채권 정리(담보 조정) 기회 부여형 (해제 대신 “개선 기회”를 주는 버전)
보증 거절 사유가 선순위채권 과다 등 임대인의 조치로 해소 가능한 사유인 경우, 임대인은 통지일로부터 ○일 이내 이를 해소한다. 해소되지 않으면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
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“바로 해제”가 부담스러울 때 협상용으로 유용합니다.
(G) “보증 가능 범위”를 숫자로 박아두는 방식 (특히 비아파트)
임대차보증금은 보증기관의 주택가격 산정 및 담보인정비율 기준(예: 주택가격×90%)을 충족하는 범위에서 정한다. 추후 기준 미충족으로 보증이 거절될 경우 (B) 조항에 따른다.
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HUG의 보증 가능 여부 계산 구조(주택가격×90% 등)와 연결해 쓸 수 있습니다.
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비아파트에서 “126% 룰”로 설명되는 구조는 언론 기사에서도 반복적으로 설명됩니다.
(H) “감정평가액 반영” 이슈까지 고려한 문구(최근 흐름 반영)
최근에는 공시가격만이 아니라 감정평가를 예외적으로 활용하는 방향이 보도(동아일보)되었고 , 이후 HUG 인정 감정평가 제도 관련 혼란도 기사로 나왔습니다.
이를 반영해 아래처럼 “평가 기준 변화”까지 문구에 담아둘 수 있습니다.
보증 심사 과정에서 공시가격·시세·감정평가 등 적용 기준 변화로 보증이 거절될 경우에도 본 특약을 적용한다.
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