전세 계약 다 끝났는데… 전세보증보험이 거절됐다고요?
공시가격 하락이 만든 뜻밖의 함정
요즘 전세계약 하시는 분들, 거의 필수처럼 생각하시는 게 있죠.
바로 전세보증금 반환보증, 흔히 말하는 전세보증보험입니다.
“그래도 보증보험만 들면 안전하지”
이렇게 생각하고 계약도 하고, 잔금도 치르고, 이사까지
했는데…
“보증보험
가입이 거절되었습니다.”
이 통보를 받는 분들이 생각보다 많습니다.
특히 빌라, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔에서 더 자주 발생하고 있고요.
오늘은 그 중에서도 많은 분들이 억울해 하는 이유,
공시가격 하락 때문에 보증이 거절되는 경우를 쉽게 풀어보겠습니다.
공시가격이
하락한
이유
공시가격이 최근 일부 주택에서 하락한 가장 큰 원인은 “시장 실제 집값이 떨어졌기 때문”입니다. 공시가격은 정부가 매년 정하는 기준 가격이지만, 산정 방식은 단순히 과거 수준을 유지하는 것이 아니라 실제 거래가격(실거래가)과 시장 변동률을 반영해 조정합니다. 즉 시장에서 집값이 떨어지면, 그 변화가 공시가격에 반영될 수 있습니다.
또
하나
중요한
이유는
공시가격
현실화율(시세
반영
비율) 조정입니다. 과거
정부는
집값을
실제
시세에
더
가깝게
반영하기
위해
현실화율을
점차
높여왔으나, 최근에는
현실화율을
이전
수준(약 69%)으로
유지·동결하거나
조정폭을
제한하는
방향으로
정책을
운영하고
있습니다. 이로
인해
같은
집값이라도
공시가격
상승폭은
제한되고, 실제
시세가
하락하면
그
효과가
공시가격에
그대로
반영되는
구조가
됩니다.
즉 핵심은 두 가지입니다.
①
실제
거래가격(실거래가)의
하락이
공시가격
산정에
반영되고,
②
현실화율
조정으로
공시가격의
시세
반영
폭이
이미
제한된
상태에서
그
하락
효과가
그대로
나타난다는
것입니다.
이
두
가지가
합쳐지면서 “공시가격이
떨어지는
현상”이
최근
현실적으로
나타나고
있는
것입니다.
왜 집값이 떨어지면 보증보험이 안 될까?
전세보증보험은 단순히
“내 전세금이 얼마니까 그만큼 보장해 주세요”
이런 구조가 아닙니다.
보증기관(대표적으로 주택도시보증공사(HUG))은
이 집의 ‘인정되는 가격’이 얼마인지를 먼저 따집니다.
그리고 거기에 일정 비율만 보증을 해줍니다.
언론에서도 많이 다룬 내용인데요, 흔히 말하는 ‘126% 기준’이 여기서 나옵니다.
1. 주택가격을 공시가격 기준으로 계산
2. 거기에 일정 배율 적용
3. 다시 담보인정비율을 적용
이 과정을 거치면,
결국 보증 가능한 금액이 공시가격의 약 126% 수준으로 묶이는 구조가 됩니다.
이 내용은 실제로 여러 신문기사에서도 설명된 바 있습니다
그런데 문제가 뭐냐면…
공시가격이 내려가면
→ 이 집의 ‘인정 가격’도 같이 내려가고
→ 보증 가능한 한도도 줄어듭니다.
그 결과…
“이미 계약한 내 전세금이
이 집에서 보증 가능한 금액을 초과했습니다.”
이렇게 되면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
세입자 입장에서는
“내 잘못도 아닌데 왜요?”
이 말이 절로 나오는 상황이죠.
정부도 알고는 있다… 감정가 예외 이야기
이 문제가 커지다 보니
정부와 보증기관도 완화책을 조금씩 내놓고 있습니다.
최근에는 공시가격이 아니라 감정평가액을 일부 반영하는 방식도 보도된 바 있습니다.
다만 이게 자동 적용은 아니고,
조건과 절차를 충족해야 하는 예외적 적용에 가깝습니다.
이와 관련한 제도 변화와 한계는
국회입법조사처 보고서에서도 다뤄진 적이 있습니다.
즉, 제도도 고민은 하고 있지만
아직 현장에서는 세입자가 그대로 위험을 떠안는 경우가 많습니다.
그래서 요즘은 “특약”이 정말 중요해졌습니다
예전에는 등기부등본 깨끗하고, 집 상태 괜찮으면
“계약하면 끝”이었죠.
하지만 지금은 다릅니다.
“보증보험이 되는 집인가?”까지 포함해서 계약을 설계해야 하는 시대입니다.
그래서 실무에서 강하게 권하는 게 바로 이 문장입니다.
“임차인은 전세보증금 반환보증 가입을 전제로 계약하며,
입주 후 ○일 이내 보증 가입이 거절될 경우
당사자는 보증금 조정 또는 계약 해제 및 기지급금 반환에 협조한다.”
이런 특약이 없으면 어떻게 되느냐?
이미 잔금까지 치른 상태라면
세입자만 난감해지고, 분쟁으로 가는 경우가 많습니다.
실제로 보증 불가 특약을 둘러싼 분쟁 사례들도 언론에 계속 나오고 있습니다.
특히 중요한 포인트
보증 거절 사유가
집 문제인지 (가격, 선순위 대출 등)
세입자 개인 문제인지 (신용, 소득 등)
이걸 특약에 구분해 두는 게 분쟁 예방에 아주 중요합니다.
법원도 “보증은 무조건이 아니다”라고 봅니다
전세보증제도는 공공성이 강하지만,
법적으로는 어디까지나 ‘보증 계약’입니다.
실제로 대한민국 대법원 판결 중에는
보증의 전제가 되는 계약 내용이 다를 경우
보증기관의 책임이 제한될 수 있다고 본 사례도 있습니다.
이 판결이 곧바로 “공시가격 하락” 케이스에 그대로 적용되진 않지만,
메시지는 분명합니다.
“보증은 자동 보호가 아니라, 심사 기준 안에서만 보호된다”
그래서 더더욱
계약 단계에서 보증 가능성까지 계산하는 게 중요해진 겁니다.
세입자가 꼭 기억해야 할 현실 체크 4가지
1. 계약 전에 “보증 가능 금액”부터 확인하기
특히 빌라·다세대는
전세금이 높을수록 보증 한도를 초과하기 쉽습니다.
2. 계약서에 “보증 거절 시 대처 방법” 넣기
보증금 감액 재계약
임대인의 선순위 정리
계약 해제 및 반환
이 중 무엇으로 할지 문장으로 써야 합니다.
3. 거절되면 ‘거절 사유’를 꼭 서면으로 받기
나중에 협상, 분쟁조정, 소송까지 가더라도
이 문서가 핵심 증거가 됩니다.
4. 다른 보증기관도 확인하기
보증은 HUG만 있는 게 아닙니다.
조건에 따라 한국주택금융공사(HF) 상품이 가능한 경우도 있습니다.
마무리하며
이제 전세계약은
“집 마음에 드네, 계약하자”로 끝나는 구조가 아닙니다.
✔ 등기부
✔ 선순위 채권
✔ 그리고 보증보험 가능 여부
여기까지가 한 세트입니다.
특히 공시가격이 변동하는 요즘 같은 시장에서는
보증보험이 마지막 안전벨트가 아니라,
계약 설계의 출발점이 되어야 합니다.
다음 글에서는
“전세보증보험 거절될 때 사용할 수 있는 계약 특약 문구 예시”를 소개해보겠습니다.
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