전세계약도 끝났고, 잔금도 치렀고, 이사까지 마쳤는데
갑자기 이런 연락을 받는 경우가 있습니다.
“전세보증보험 심사 결과, 가입이 어렵습니다.”
이 순간 머릿속이 하얘지죠.
하지만 당황만 하고 있으면 시간만 지나고 상황은 더 불리해질 수 있습니다.
오늘은 전세보증보험 거절 통보를 받았을 때 세입자가 실제로 해야 할 행동 순서를 정리해 드리겠습니다.
① 가장 먼저 할 일 — “거절 사유를 문서로 받으세요”
보증기관(대표적으로 주택도시보증공사 HUG)에서 거절 통보를 하면
전화 설명만 듣고 끝내시면 안 됩니다.
반드시 ‘거절 사유’를 서면 또는 문자·이메일 등 기록이 남는 형태로 요청하세요.
왜냐하면 보증 거절 사유에 따라 대응 방법이 완전히 달라지기 때문입니다.
실제로 보증 한도 산정 방식 때문에 가입이 막히는 구조를 설명한 기사(뉴시스)가 있습니다
이 기사처럼, 단순 “불가”가 아니라
✔ 집 가격 문제인지
✔ 선순위 대출 문제인지
✔ 임대인 세금 체납 문제인지
✔ 임차인 신용 문제인지
를 구분해야 다음 단계로 갈 수 있습니다.
② 거절 사유별 현실적인 대응 방법
1. 공시가격·주택가격 초과 문제
이 경우는 집의 인정가격 대비 전세금이 높아 보증이 안 되는 상황입니다.
이 구조를 설명한 보도(경향신문)도 있습니다
이때 가능한 선택지는 두 가지입니다.
✔ 보증금 감액 후 재계약 협의
✔ 특약이 있다면 계약 해제 요구
이미 특약에 “보증 불가 시 계약 해제” 문구가 있다면
세입자가 훨씬 유리한 위치에서 협상할 수 있습니다.
2. 선순위 대출·근저당 과다
이 경우는 임대인이 대출을 일부 상환하면 해결될 수도 있습니다.
- 임대인에게 선순위 채권 정리 요청
- 일정 기한 내 정리 안 되면 계약 해제 통보
3. 임대인 서류 미제출·체납 등 임대인 귀책
이 경우는 세입자 잘못이 아닙니다.
특약에 “임대인 귀책 시 계약 해제”가 있다면 바로 해제 근거가 됩니다.
보증보험 가입 과정에서 임대인의 협조 문제로 분쟁이 발생할 수 있다는 해설 기사(이데일리)도 있습니다
4. 임차인 신용·소득 문제
이 경우는 집 문제가 아니라 세입자 개인 조건 문제입니다.
이때는 다른 보증기관 상품을 검토할 수 있습니다.
예를 들어 한국주택금융공사 HF 상품 구조가 다른 경우도 있습니다
https://www.hf.go.kr
③ 계약 해제 vs 보증금 감액 재계약 — 무엇이 나을까?
| 선택 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 계약 해제 | 전세금 리스크 완전 제거 | 이사 부담 |
| 보증금 감액 | 계속 거주 가능 | 임대인 협조 필요 |
보증보험 문제로 계약을 다시 쓰는 사례가 늘고 있다는 보도(동아일보)도 있습니다
결국 특약이 있느냐 없느냐가 협상력 차이를 만듭니다.
④ 중개사에게 꼭 요청해야 할 도움
이 상황에서 좋은 중개사는 단순 전달자가 아니라 해결 파트너가 됩니다.
✔ 거절 사유 분석
✔ 감액 시 안전한 보증금 재산정
✔ 특약 수정 문구 작성
✔ 임대인과의 협상 중재
이 과정을 체계적으로 돕는 중개사가 중요하다는 전문가 의견도 기사(서울경제)에 등장합니다
⑤ 절대 하지 말아야 할 행동
“보증 안 돼도 그냥 살지 뭐…”
“임대인이 괜찮다니까 믿자…”
“계약 다시 쓰기 귀찮다…”
이런 선택이 나중에 보증금 미반환 분쟁으로 이어진 사례는 계속 보도되고 있습니다 (YTN)
마무리
전세보증보험 거절은 드문 일이 아닙니다.
하지만 거절 이후 어떻게 행동하느냐에 따라 결과는 완전히 달라집니다.
✔ 거절 사유 확보
✔ 특약 확인
✔ 감액 vs 해제 판단
✔ 전문가 도움 요청
이 네 단계만 제대로 밟아도 전세금 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
